Erbschaftssteuer auf Immobilien 2023
Alles zur Erbschaftssteuer auf Immobilien im Jahressteuergesetz ab Januar 2023 erfahren Sie hier.
Was haben künftige Immobilienerben durch die Neuregelung zur Erbschaftssteuer auf Immobilien 2023 zu erwarten?
Immobilienerbschaft könnte zum Jahreswechsel teurer werden!
Inhalt:
- Was ändert sich an der Immobilienbewertung?
- Erhöhung der Erbschaftssteuer und Ihre Auswirkungen auf Immobilienbesitzer
- Erbschaftssteuer auf Immobilien -Grundlagen
- So berechnet sich die Erbschaftssteuer auf Immobilien
- Wie lässt sich die Steuerbelastung auf geerbte Immobilien senken senken?
- Wann eine geerbte Immobilie steuerfrei ist
Das Wichtigste vorab:
Auf geerbtes Vermögen sind immer Steuern zahlen.
Das gilt auch bei geerbten Immobilien.
Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es jedoch bestimmte Freibeträge.
Die Höhe der Erbschaftssteuer ergibt sich aus dem Verkehrswert der geerbten Immobilie.
Hiervon ist der dem Verwandtschaftsgrad entsprechende Freibetrag abzuziehen.
Die so verbleibende Differenz ist dann entsprechend der Erbschaftssteuerklasse zu versteuern.
Was ändert sich an der Immobilienbewertung?
Der Sachwertfaktor
Ab 2023 wird der Sachwertfaktor angepasst. Dieser richtet sich nach dem Marktwert der Immobilie abhängig von Lage, Größe, Ausstattung und Gebäudetyp.
Bisher lag der Sachwertfaktor zwischen 0,5 und 1,5 Prozent.
Künftig soll dieser zwischen 0,8 und 1,8 Prozent liegen.
Damit liegt der zu bewertende Immobilienwert mindestens 20 Prozent höher als noch im Jahr 2022.
Eine Steigerung von 1,5 auf 1,8 Prozent würde sogar 30 Prozent Steigerung entsprechen.
Die Gesamtnutzungsdauer
Die zugrunde gelegte Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie soll sich von 70 auf 80 Jahre erhöhen.
Somit bleibt der Restwert größer, der von den angenommenen Herstellungskosten abgezogen werden kann.
Damit trägt dieser Faktor ebenfalls zu einer höheren Immobilienbewertung durch das Finanzamt bei.
Die Bewirtschaftungskosten
Die Bewirtschaftungskosten von Mietobjekten (zB. Mehrfamilienhäusern)sollen demnächst mit einer niedrigeren Pauschale abgegolten werden. Hierdurch wird der Ertragswert zwangsläufig höher ausfallen.
Auch das kann leicht 10,12 Prozent ausmachen.
All diese Veränderungen zusammengenommen können nach bisheriger Expertenmeinung die Erbschaftssteuer für Immobilien 2023 leicht um 20-30% erhöhen.
Der Grund für die geplanten Änderungen ist, dass eine Anpassung an die Immobilienwertermittlungsverordnung geboten ist, die seit Mitte 2021 in Kraft getreten ist. Dies betrifft die Änderungen der §§ 177-198 BewG sowohl die erbschaft- als auch schenkungsteuerliche Bewertungen von Immobilien im Sachwert-und Ertragswertverfahren sowie in Sonderfällen.
Erbschaftssteuer auf Immobilien -Grundlagen
Freibeträge
Obwohl grundsätzlich Erbschaftssteuer gezahlt werden muss, gibt es sogenannte Freibeträge.
Abhängig von der Art des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad, gibt es Freibeträge, bis zu deren Höhe keine Steuern gezahlt werden müssen.
Diese Freibeträge sind in § 16 des Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetzes festgehalten (ErbStG) und lauten wie folgt:
| Ehegatten und eingetragene Lebenspartner | 500.000 Euro |
| Kinder (auch Stief- und Adoptivkinder) | 400.000 Euro |
| Enkelkinder | 200.000 Euro |
| Urenkel, Eltern und Großeltern | 100.000 Euro |
| Geschwister, Stiefeltern, Schwiegereltern, ehemalige Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sowie Nichten und Neffen | 20.000 Euro |
| Alle anderen Erben | 20.000 Euro |
Ein Beispiel:
Eine hinterbliebene Ehefrau erbt von Ihren Mann ein Haus.
Der Verkehrswert dieser Immobilie beträgt 600.000 Euro.
Wert des Erbes 600.000 Euro
abzüglich Freibetrag 500.000 Euro
zu versteuern 100.000 Euro
In diesem Fall wären also für 100.000 Euro Erbschaftssteuer zu entrichten. Der genaue Betrag der fälligen Erbschaftssteuer ergibt sich nun aus dem Steuersatz.
Steuersätze/Steuerklassen
Das Erbrecht kennt drei Steuerklassen.
Sie ergeben sich aus dem Verwandtschaftsverhältnis.
Mit den individuellen, persönlichen Steuerklassen der haben sie nicht gemein.
Entsprechend der Erbschafts-Steuerklasse erhebt das Finanzamt gestaffelte Erbschaftssteuersätze:
| Ehegatten/eingetragene Lebenspartner | Steuerklasse I |
| Kinder/Stiefkinder | Steuerklasse I |
| Enkelkinder | Steuerklasse I |
| Eltern/Großeltern | Steuerklasse I |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder | Steuerklasse II |
| Nicht verwandte Personen | Steuerklasse III |
Auch die Steuersätze in der Erbschaftssteuer richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad
| Erbe in Euro | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
| 75.000 | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 | 30 % | 43 % | 50 % |
So berechnet sich Erbschaftssteuer auf Immobilien
Am Anfang steht die Immobilienbewertung zur Berechnung Erbschaftssteuer.
Entscheidend bei der Berechnung der Erbschaftssteuer ist der sogenannte „Verkehrswert“ der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls. Der Verkehrswert ist der Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach Lage, Eigenschaften und Beschaffenheit für das Objekt oder Grundstück anzusetzen wäre – umgangssprachlich ausgedrückt ist der Marktwert gemeint.
Für die Ermittlung des Verkehrswertes für Erbschaftssteuer-Zwecke ist sehr oft ein Sachverständigengutachten erforderlich. Der Gutachter ermittelt den Verkehrswert nach amtlich anerkannten Verfahren. Die Methodik ist im Einzelnen in der ImmobilienWertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt. Die ImmoWertV kennt drei Verfahren:
Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Ein Beispiel:
Eine verwitweter Ehemann erbt von seiner verstorbenen Frau ein Einfamilienhaus im Wert von 650.000 Euro
Der Freibetrag beträgt gemäß vorstehenden Tabelle 1 ./. 500.000 Euro
Zu versteuer sind somit 150.000 Euro
Gemäß Tabelle 2 beträgt der Steuersatz 15%
Somit beträgt in diesem Fall die zu zahlende Erbschaftssteuer 22.500 Euro
Vor dem Hintergrund der neuen, ab 01.01.2023 geltenden Bewertungsrichtlinien könnten dies leicht 30%, also 6.750 Euro mehr sein.
Also statt bisher 22.500 Euro nun 29.250 Euro!
Somit ist von einer deutlich höheren Erbschaftssteuer auf Immobilien 2023 auszugehen.
Wie lässt sich die Steuerbelastung auf geerbte Immobilien senken senken?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um die Steuerlast eines Immobilienerbes zu senken.
Suchen Sie einen Steuerberater auf, der Sie professionell berät, falls Sie eine erhebliche Steuerlast nach einem Erbfall erwarten.
Einige Möglichkeiten bieten sich in jedem Fall :
Nachlassverbindlichkeiten senken Erbschaftssteuer auf Immobilien 2023 :
Zum Beispiel Verbindlichkeiten wie Schulden der verstorbenen Person, aber auch Beerdigungskosten, Erbscheingebühren sowie Kosten für die Testamentseröffnung senken die Steuerlast. Bis zu 10.300 Euro als Pauschalsumme erkennt das Finanzamt ohne Nachweise an.
Verkehrswertgutachten:
Beauftragen einen vereidigten Sachverständigen mit einem Verkehrswertgutachten, um wirklichen Immobilienwert zu ermitteln.
Das Finanzamt legt die Steuer sonst nur anhand einer Schätzung fest. Ein Sachverständigengutachten kann zu einem deutlich geringeren Wert kommen. Das würde den Erbschaftsteuer-Betrag reduzieren.
Darüber hinaus können die Kosten für das Verkehrswert-Gutachten ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden.
Vermietete Immobilien:
Bei vermieteten Immobilien müssen Sie nur auf 90 Prozent des Verkehrswertes Steuern zahlen.
Wann eine geerbte Immobilie steuerfrei ist
Wenn Sie als verwitweter Ehepartner oder Lebenspartner im Eigenheim bleiben, erben Sie die Immobilie steuerfrei. Unabhängig von Wert und Größe des Hauses oder der Wohnung.
Dafür gelten jedoch folgende Voraussetzungen.
Die erblassende Person muss vor ihrem Tod selbst in dem Objekt gewohnt haben.
Der Erbe muss die nächsten zehn Jahre in der geerbten Immobilie wohnen müssen. Nur so kann die Zahlung der Erbschaftssteuer umgangen werden.
Das Selbe gilt für Kinder, wenn sie dort für mindestens zehn Jahre wohnen. Allerdings gilt hier eine Obergrenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche. Ist die Immobilie größer, so muss die restliche Fläche versteuert werden.
Tipp: Erbschaftssteuer durch vorzeiten Verkauf umgehen
Einige Immobilienbesitzer planen schon zu Lebzeiten, die spätere Erbschaftssteuer zu umgehen oder zu verringern. Eine Möglichkeit ist die Schenkung an Kinder.
Dies entspricht einer vorweg genommenen Erbschaft.
Innerhalb der Freibetragsgrenzen wird hier keine Erbschaftssteuer fällig.
Das gilt dann, wenn die Freibeträge ausreichen, die alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden können.
Auch der Verkauf der Immobilie innerhalb der Familie kann eine interessante Alternative sein.
Ein wichtiger Hinweis zu Schluss:
Dieser Beitrag soll Ihnen einen ersten Überblick über die neue Erbschaftssteuer auf Immobilien 2023 verschaffen. Er ersetzt keine professionelle steuerliche Beratung.
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