Sanierungspflicht bei Eigentumswechsel?

Sanierungspflicht bei Eigentumswechsel – Fragen und Antworten

Was haben EnEV, EEWärmeG und EnEG gemeinsam? Richtig: Sie machten die energetische Sanierung zur bürokratischen Geduldsprobe. Erst 2020 sorgte das Gebäudeenergiegesetz (GEG) für Ordnung – ein Gesetz für alles rund um Heizung, Dämmung & Co.

Doch spätestens 2023 war es mit der Ruhe vorbei. Das GEG wurde überarbeitet, und plötzlich war vom berüchtigten „Habecks-Heizungsgesetz“ die Rede. Zwischen Talkshows und Twitter entstand mehr Verwirrung als Aufklärung – dabei waren viele Regeln längst bekannt.

Seit 2024 gilt die neue Fassung – samt konkreter Sanierungspflichten beim Eigentumswechsel. Wer jetzt ein Haus kauft, sollte wissen, was gesetzlich Pflicht ist – und was nicht. Denn Unwissen schützt nicht vor Bußgeld.

Sanierungspflicht bei Eigentumswechsel – Was Hauskäufer 2025 wissen müssen

Wenn Sie ein Haus kaufen, erben oder geschenkt bekommen, greift seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) eine Sanierungspflicht bei Eigentumswechsel. Diese gilt, sofern der Altbau die Mindestanforderungen des GEG nicht erfüllt – eine Pflicht, die Sie spätestens innerhalb von zwei Jahren nach Eintragung ins Grundbuch umsetzen müssen

Infos-siehe auch: de; immobilien.vr.de; schwaebisch-hall.de

🔧 Welche Maßnahmen nach Hauskauf sind verpflichtend?

• Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs

U-Wert ≤ 0,24 W/(m²·K) (§ 47 GEG) – entweder die Decke oder das Dach muss diesen Wert erreichen

Das GEG verpflichtet neue Eigentümer dazu, die oberste Geschossdecke eines Wohngebäudes zu dämmen, wenn diese nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt. Die Regelung betrifft ungedämmte Decken zu unbeheizten Dachräumen – vor allem in älteren Häusern mit Kaltdach oder ungenutztem Speicher.

Alternativ zur Deckendämmung kann auch das Dach selbst gedämmt werden, z. B. bei einem später ausgebauten Dachgeschoss. Die Entscheidung zwischen Dach- und Deckendämmung ist dem Eigentümer überlassen, solange der vorgeschriebene Wärmeschutz insgesamt erreicht wird.

Pflicht besteht nur, wenn die Decke zugänglich ist und darüber kein beheizter Wohnraum liegt. Bei ausgebauten, bereits beheizten Dachgeschossen entfällt die Nachrüstpflicht, sofern der Wärmeschutz dort ausreichend ist.

Infos-siehe auch: schwaebisch-hall.de

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• Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren

Zugängliche Rohre in unbeheizten Bereichen sind gemäß § 71 GEG energetisch zu dämmen.

Rohre für Heizung und Warmwasser, die durch unbeheizte Räume verlaufen – z. B. Keller, Dachboden oder Garage – müssen laut § 71 GEG mit einer Dämmschicht versehen werden, deren Dicke dem Rohrdurchmesser entspricht (sogenannte „Rohr-auf-Rohr-Dämmung“).

Diese Pflicht gilt sowohl für Metall- als auch für Kunststoffleitungen und betrifft sowohl Vor- als auch Rücklaufleitungen. Ziel ist es, Wärmeverluste durch Leitungslängen in nicht genutzten Zonen zu vermeiden.

Die Maßnahme ist technisch einfach und kostengünstig umsetzbar, muss aber innerhalb von 2 Jahren nach Eigentumsübergang erledigt sein – anderenfalls drohen Bußgelder.

• Austausch veralteter Heizkessel

Besondere Aufmerksamkeit gilt Heizkesseln, die mit Öl oder Gas betrieben werden und das technische Alter von 30 Jahren überschreiten. Diese sogenannten Konstanttemperaturkessel arbeiten ineffizient und sind laut GEG § 72 nach spätestens 30 Betriebsjahren außer Betrieb zu nehmen.

Von der Austauschpflicht ausgenommen sind:

Niedertemperaturkessel

Brennwertgeräte

Kessel in Gebäuden mit maximal zwei Wohnungen, wenn eine Wohnung seit dem 1. Februar 2002 vom Eigentümer selbst bewohnt wird

Heizsysteme, die nachweislich unter die Sonderregelungen für Denkmalschutz oder Härtefälle fallen

Der Kesseltausch muss ebenfalls innerhalb von 2 Jahren nach dem Eigentumsübergang erfolgen, wenn keine Ausnahme greift. In der Praxis bedeutet das: Spätestens bei der Heizungswartung oder beim Energieausweis wird deutlich, ob Handlungsbedarf besteht.

Besondere Aufmerksamkeit gilt Heizkesseln, die mit Öl oder Gas betrieben werden und das technische Alter von 30 Jahren überschreiten. Diese sogenannten Konstanttemperaturkessel arbeiten ineffizient und sind laut GEG § 72 nach spätestens 30 Betriebsjahren außer Betrieb zu nehmen.

Von der Austauschpflicht ausgenommen sind:

• Niedertemperaturkessel
• Brennwertgeräte
• Kessel in Gebäuden mit maximal zwei Wohnungen, wenn eine Wohnung seit dem 1. Februar 2002 vom Eigentümer selbst bewohnt wird
• Heizsysteme, die nachweislich unter die Sonderregelungen für Denkmalschutz oder Härtefälle fallen

Der Kesseltausch muss ebenfalls innerhalb von 2 Jahren nach dem Eigentumsübergang erfolgen, wenn keine Ausnahme greift. In der Praxis bedeutet das: Spätestens bei der Heizungswartung oder beim Energieausweis wird deutlich, ob Handlungsbedarf besteht.

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Wer ist von der Sanierungspflicht bei Eigentumswechsel befreit?

✅ Wer ist von der Pflicht befreit?

• Eigentümer(innen) von Ein- und Zweifamilienhäusern, die seit dem 1. Februar 2002 selbst im Haus wohnen – sogenannter Bestands- oder Altbesitzschutz

Beispiel:
Frau Müller hat 1995 ein Einfamilienhaus gekauft und lebt seitdem selbst darin. Auch wenn ihr Heizkessel älter als 30 Jahre ist und das Dach ungedämmt, muss sie die Maßnahmen nicht durchführen – denn sie war vor dem Stichtag bereits selbst nutzende Eigentümerin.
Würde sie das Haus heute verkaufen, müsste der Käufer allerdings innerhalb von 2 Jahren die gesetzlich vorgeschriebenen Sanierungen umsetzen.

• Denkmalgeschützte Gebäude

Denkmalgeschützte Gebäude oder Immobilien, bei denen eine energetische Sanierung als wirtschaftlich unzumutbar gilt (§ 102, 105 GEG)

⏳ Frist & Konsequenzen

• Maßgaben müssen innerhalb von zwei Jahren ab Grundbucheintragung abgeschlossen sein.

• Werden die Pflichten nicht erfüllt, drohen Bußgelder bis zu 50.000 €

💶 Fördermöglichkeiten & aktuelle Rahmenbedingungen

Wer als neuer Eigentümer zur Sanierung verpflichtet ist, steht nicht allein da: Der Staat unterstützt viele Maßnahmen durch attraktive Förderprogramme. Die wichtigsten Anlaufstellen sind das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) und die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Beide bieten Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).

1. BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen. Das BAFA fördert gezielt einzelne Sanierungsmaßnahmen – zum Beispiel:

• Dämmung von Dach, oberster Geschossdecke, Fassade oder Kellerdecke

• Erneuerung der Heizungsanlage (z. B. Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie)

• Optimierung bestehender Heizsysteme

• Fachplanung und Baubegleitung durch Energieeffizienz-Experten

Förderhöhe:

Bis zu 20 % Zuschuss auf die förderfähigen Kosten

Weitere 5 % Bonus, wenn das Gebäude vorher unsaniert war oder ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vorliegt

👉 Infos & Antrag:

2. KfW-Kredite für Sanierungen zum Effizienzhaus
   Wer eine umfassendere Sanierung plant, z. B. zur Erreichung eines bestimmten Effizienzhausstandards, kann über die KfW zinsgünstige Darlehen mit Tilgungszuschüssen beantragen.

Gefördert werden:

• Komplettsanierungen zu einem KfW-Effizienzhaus (EH 85, EH 70 usw.)

• Der Kauf eines sanierten Effizienzhauses

• Baubegleitung, Planungskosten und technische Nachweise

Förderprodukte:

• KfW-Kredit „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ (297, 298)

• KfW-Programm „Wohneigentum für Familien“

• KfW-Kredit für Wohngebäude – Energieeffizient Sanieren (261/262)

👉 Infos & Antrag:

3. Förderung kombinieren – aber richtig!
   Eine Kombination von BAFA-Zuschuss (Einzelmaßnahme) und KfW-Kredit (Effizienzhaus) ist nicht möglich für dieselbe Maßnahme – wohl aber in getrennten Bauabschnitten. Wichtig: Die Förderung muss vor Beauftragung beantragt werden. Für viele Programme ist zudem die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten Pflicht.

👉 Experten finden:

📝 Fazit
Beim Hauskauf oder Immobilienerwerb sind drei Punkte entscheidend:

Pflichtmaßnahmen: Dämmung, Rohrtauglichkeit und Heizungstausch.

Zwei-Jahres-Frist gilt ab Eintragung im Grundbuch.

Bußgelder bis 50.000 € bei Verstoß – Förderungen erleichtern die Umsetzung.

Mit der richtigen Planung, Energieberatung und Fördermitteleinbindung können Sie Pflicht und Vorteil perfekt verbinden.

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